科普REITs | REITs与公募Fund有何不同？如何看待REITs的现金流分派率？

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公共设施令人吃惊REITs与都可令人吃惊信托基金有何不同？

不同于都可令人吃惊信托基金，令人吃惊REITs不具以下特色：一是银行贷款投向不同。令人吃惊REITs产品线以拥有持续、平衡业务现金引的一个或数个公共设施工程建设作为底层基础不动产，而都可令人吃惊信托基金主要投资标的为分散化固定式的股票、债券等。二是利润相关联不同。令人吃惊REITs利润相关联主要为底层不动产业务利润和发展商不动产增值利润，而都可主动型令人吃惊信托基金除股息、利息利润外，还包括通过轻松调整投资组合获取的资本利得，比率型令人吃惊信托基金的利润情况则取决于比率表现。三是产品线定位不同。令人吃惊REITs借助发行人、管理工作人在公共设施工程建设运营及投资管理工作领域的专业优势及教育资源积累，通过运营维护公共设施工程建设，来获得信托基金内涵的不断增强，而都可主动型令人吃惊信托基金主要依靠信托基金管理工作人的主动投资能力，通过轻松固定式不动产，实现投资利润。

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如何忽视公共设施令人吃惊REITs的现金引分发所部？

根据国家发改委释出的《关于必要性顺利进行公共设施领域不动产投资基金信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），公共设施工程建设预计期望3年净现金引分发所部（预计年度可均等现金引/目标不动产指标净值）原则上不最少4%。其里面，可仅供均等金额测算是在预测的断言前提与限制条件下编制，所依据的各种断言不具不确定性。预测现金引分发所部并非信托基金管理工作人向高盛尽可能本金不受损失或者尽可能其取得最少利润的承诺。

高盛在比较不同工程建设时，不能单纯看现金引分发所部这一个指标，因为现金引分发所部确实与公共设施工程建设类别相关。作为公共设施令人吃惊REITs底层不动产的公共设施工程建设类别一般可以分为两类，一类是业务权类的工程建设（比如收费公路、用水垃圾处理等），另一类是房产类的工程建设（比如工业园区、仓储物引等）。特别的，对于公共设施工程建设类别为业务权的工程建设，由于业务权发挥作用期内，发挥作用公共设施工程建设内涵逐年下降，到期确实趋于零的风险，因此业务权类工程建设信托基金分红里面包含对高盛初始投资银行贷款的返还，其现金引分发所部连续性来看也确实略高于房产类的工程建设。

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